广州失意,佛山崛起,群雄逐鹿的粤港澳大湾区!

作者:jcmp      发布时间:2021-04-13      浏览量:0
失意广州说起广州,大家首先想到的这是一个

失意广州

说起广州,大家首先想到的这是一个失意的一线城市,从多年来稳定的一线北上广铁三角阵营跌下神坛,不过短短数年时间。

对于很多人来说,评判方式简单而粗暴,就是房价,看北上广深近十年的房价对比图确实很残酷。原来,它们早就不带广州玩了。

北上广深房价走势图▼

关于广州为什么落后,早已有许多文章进行分析,产业结构落后,仍以制造业、商贸业和服务业为主,缺乏金融和新兴产业的支撑,离深圳香港太近,优势资源被持续吸走等等,同时,广州地域辽阔,土地供应量巨大,花都、从化、增城等远郊区都拉低了均价,这些都是广州房价持续低迷的原因。

但是,广州房价低迷还有一个重要原因被很多人忽视了,那就是—— 佛山。

神奇佛山

说起佛山,在很多人的概念中只是广东省一个经济还算不错的地级市罢了,最出名的就是陶瓷了。然而,如果拿出佛山近几年的楼市相关数据,恐怕会令人大跌眼镜。

先看一张粤港澳大湾区9城新建商品住宅销售面积排行表▼

从2016年一直到2017上半年,粤港澳大湾区九大城市新建商品房销售第一的竟然是佛山,是不是很惊奇?

这个似乎一直不温不火的城市不但超越了广州、深圳,当然可以理解广深主要以二手房销售为主,同时竟然也超越了惠州、东莞这些承载了大量深圳投资客外溢的热门城市。究竟原因和奥妙何在?

原来, 佛山承接了来自广州的巨量购买力。

广佛同城

让我们先从广佛同城说起。

先来看广州地图▼

从地图可以看出,广州与惠州、东莞、中山、佛山和清远相临,那么, 为什么只有佛山承接了广州的资源外溢。

原因是佛山天公作美的地理位置,广州的中心区越秀、海珠、荔湾、天河都在 广州西部,刚好与佛山无缝链接 ,而其他城市相邻的则是花都、从化、增城、南沙这些远郊区县,价值和利好自然相去甚远。

而广佛同城则是早在2008年广州市社科院在《2008中国广州经济发展报告》中提出的概念,提议佛山承接广州的影响力和辐射,成为广州的卫星城。自此,广佛同城概念正式确立。

十年过去了, 佛山不但没能成为广州的卫星城,反而凭借优越的地理条件吸走了广州的大量资金和资源。

早在2010年10月广州实施限购令起,不限购的佛山就成了广州投资客的最佳选择,从此造就了佛山楼市的大井喷。同时伴随着 广佛地铁 在2010年首段开通和2017年全线开通,佛山实现了与广州的一站式连接。

而未来,广州规划的15条地铁线中,有7条通往佛山,广佛同城在不远的将来就可以实现,广州希望籍此获得佛山更多的资金和资源,然而现实却是由于两地巨大的房价差和便利的交通,将购房客源源不断地输送到了佛山。

三年销冠

2015年5月,佛山全面放开限购,不论本地还是外地人购房不限套数。

而当时,广州还在严限,当时中心区越秀区的房价已达到三万元以上,紧临佛山的荔湾区也突破了两万元大关,可与荔湾相临的佛山南海、禅城区房价不过七八千元,如此巨大的价差吸引了无数广州客去佛山扫盘,到年底广佛区域的成交均价就已经突破万元。

据佛山市住建局资料显示,2015年全年佛山一手住宅总成交套数129964套,总成交面积1420万平米,力压广、深、莞、惠成为广东省销冠。

2016和2017年继续狂销态势,佛山连续三年拿下了粤港澳大湾区的城市销冠。

广佛区域楼盘占据了销售主力,来自广州的购房客超过半数。

以2017年上半年为例,佛山一手住宅成交56651套,成交金额660亿元,其中广州客就扫走了20960套,占比37%,而广州客的 主力扫盘区域都在广佛交界处。

在佛山买房的广州客, 一部分以投资为目的,还有相当一部分是广州本地刚需, 因为广州房价太高而外溢到佛山,因为佛山的先天地理优势。可以轻松实现广州工作佛山居住。

人才争夺

2017年6月份,佛山也出台了户籍新政,只要在佛山拥有一套房产,房产所有人及其配偶、子女和父母均可申请入户佛山。可以看出,做为三线城市的佛山,由于房产销售持续飘红带来的底气,也开始加入了人才抢夺大战,希望未来跻身二线城市行列。

根据最新的《珠三角人才需求状况与流动趋势研究报告》, 佛山成广深意向净流入最高的城市 ,从广州意向流入佛山的人才数量,高于深圳意向流入东莞的人才数量。

而在这份广东省2016年各市人口迁移数量表上可以看出,佛山人口净流入仅次于深圳,超越广州,赫然位居广东省第二位。

正是因为大量的资金和人口流入,广佛区域楼盘价格一路走高,目前,金融高新产业聚集的佛山千灯湖板块房价已达到2.6-2.9万元,黄岐板块2-2.2万元,里水板块1.6万元。而与其相邻的广州荔湾区均价为3.5万元,白云区均价2.6万元。

可以说,在一定程度上,大量的广州购买力和资金外溢,使得佛山房价一路走高的同时,也拉低了广州的房价,这其实已是许多广州本地人的共识。因此,广州房价的低迷,除了自身经济结构等原因,佛山的分流其实起着重要作用。

群雄逐鹿

同时,佛山目前已成为全国著名房企进入粤港澳大湾区的首选。2017年上半年,佛山拍出了了47宗地块,大部分被知名房企收入囊中。

佛山成为知名房企进入粤港澳湾区首选▼

而在50强房企最青睐的三四线城市中,佛山排在全国第一位。

我们要明白一点,这些五十强房企,他们的数据统计和分析能力、对城市发展的预判能力要比我们普通人强得多,他们投资布局区域也一定更具前瞻性,从某种意义上来说,跟着大型房企喜欢布局的城市去投资,成功的概率往往较高。

那么,房企青睐佛山,是否只是因为佛山有着广佛同城的天然地缘优势呢?我们再来看看佛山的经济发展情况。

经济强劲

看最新的2017年度的全国城市20强 GDP 排名,佛山为9660亿, 位列16,在广东省排名第三 ,仅次于深圳和广州,将郑州、济南、西安这些知名二线省会都抛到了身后。同时据存款余额数据统计,佛山也是典型的 藏富于民 的城市,在人均消费能力上则超越南京宁波这些富裕城市,与杭州比肩。

2017年城市GDP排名前20强▼

如果你认为佛山的GDP数字高主要是靠房地产来拉动,那你就想得过于简单了。

实际上,佛山并不是一个以房地产为支柱产业的城市,佛山的制造业世界知名,十分强大,除了是著名的陶瓷之乡外, 佛山的家电和木工产业均十分发达 ,像美的、格兰仕、万和、志高、海天、东鹏这些知名品牌,均成长并崛起于佛山。

佛系投资

看到这里,我想很多人已经暗暗在想,有着诸多利好和过硬指标的佛山,看来应该是投资的优质标的啊!

回答这个问题之前,我想先请问一下大家另外一个问题, 拥有天时地利人和的佛山,为什么在国内楼市始终不那么引人注目呢?

其实原因很简单——

其次 ,佛山的经济确实很强,但更多是靠实实在在的制造业支撑起来的 ,金融、互联网之类的风口和高新产业并非佛山强项,在人心浮躁的今天,传统实业缺乏炒作概念,自然难入众人法眼。

正是因为如此, 佛山的房价很实在,也很扎实。

如果你希望炒题材股和概念股,希望看到短期的快速浮盈,那佛山不是你的最佳选择;

但如果你希望选一个长线绩优股,稳健扎实,并具有良好的成长性,那佛山是一个不错的选择,也许,这才是真正的佛系投资。

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